Gli Uffici: come cambieranno?

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Gli Uffici: come cambieranno?

Oggi voglio parlare di uffici, un settore degli investimenti immobiliari particolarmente importante, sia per la dimensione dei volumi economici che sono coinvolti sia perché, insieme alla casa, è la tipologia di immobili con la quale la gran parte di noi ha maggiore confidenza.

L’ufficio per molti è, infatti, una sorta di seconda casa.

La premessa: uno scenario di cambiamento

Prima di entrare nel vivo dell’argomento va fatta una premessa, che è un po’ alla base della filosofia di questo blog e, più in generale, della stessa missione di Immobili Alternativi.

Il mercato immobiliare già da qualche anno è entrato in una fase di cambiamento, che è il frutto di alcuni trend demografici e sociali che si sono verificati nella società e che hanno determinato una graduale evoluzione della domanda immobiliare.

A distanza di circa un anno e mezzo, oramai, dal primo manifestarsi dell’emergenza sanitaria, si può affermare a ragion veduta che questa determinerà una trasformazione del mercato immobiliare ancor più radicale, sia accelerando vertiginosamente alcune tendenze già precedentemente in atto sia facendo emergere altre esigenze, che, seppure già in embrione, stentavano ad essere percepite come necessarie.

La conseguenza di tutto ciò è che il mercato immobiliare sarà investito, nel dopo Covid-19, quasi da una rivoluzione, che abbastanza rapidamente coinvolgerà, sia pura in misura differente, tutte le classi di investimento.

La sostenibilità sarà il principio chiave che ispirerà il cambiamento. Ed essa avrà nella digitalizzazione uno strumento decisivo che ne supporterà la realizzazione.

Da questa breve premessa si può facilmente dedurre che una delle asset class, che maggiormente saranno interessate dal profondo cambiamento, che si verificherà, sarà quella degli immobili a destinazione terziaria, gli uffici.

Non si tratta di una semplice deduzione personale, in realtà.

Che gli uffici e gli ambienti di lavoro in genere saranno oggetto di una profonda rivisitazione è convinzione generale. E vi sono anche autorevoli ricerche che la suffragano. Uffici: come cambieranno?

A tal proposito, è significativo quanto è emerso da una ricerca svolta dall’Osservatorio sullo Smart Working del Politecnico di Milano diretto da Mariano Corso.

Nell’ambito dell’indagine sono state intervistate 244 grandi imprese ed è risultato che l’89% di esse ha in programma di ripensare i propri spazi o addirittura di riconsiderare il loro utilizzo.

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Le ragioni della trasformazione

Vorrei cercare di analizzare e comprendere le ragioni per le quali avverrà tutto questo.

Insomma, perché vi è la convinzione generalizzata che gli uffici saranno, prima e più di ogni altra classe di investimento, interessati dal cambiamento?

La prima motivazione attiene, innanzitutto, a ragioni di carattere quantitativo, ovvero relative ai volumi di investimento: gli uffici sono l’asset class tradizionalmente più rilevante nel Commercial Real Estate.

Infatti, anche nel 2020, quindi anche nel pieno dell’emergenza pandemica, hanno coperto oltre il 40% degli investimenti immobiliari in Italia. In conclusione, pur con un calo importante – pari al 26% – dei volumi impiegati, questa classe di investimento è rimasta saldamente in cima, con circa 3,7 €/Mld, alla classifica dei diversi settori del Commercial Real Estate.

È quindi semplice, quasi banale, prevedere che saranno coinvolti in prima linea nel cambiamento.

Ma vi sono anche ragioni più complesse, alle quali abbiamo già accennato, che inducono a prevedere che quelli che vedranno il ritorno degli italiani sul posto di lavoro saranno, nel post pandemia, uffici diversi da quelli ai quali eravamo abituati.

E questa trasformazione sarà anche progressiva, si svilupperà, cioè, come una tendenza di lungo periodo

Sono tre i fattori di cambiamento, che sono scaturiti o hanno avuto un’accelerazione dalla emergenza sanitaria, e che influenzeranno in misura decisiva le soluzioni immobiliari nel settore terziario:

1. Il primo, come detto, è rappresentato dalla Sostenibilità. A seguito dell’emergenza sanitaria, essa, declinata i secondo i diversi fattori ESG, ha assunto, nella percezione generale, un ruolo centrale nella valutazione e nella selezione degli investimenti. Le diffidenze che, in precedenza, sembravano circondare questa tematica e, talora, farne oggetto anche di accesi confronti politici sono oggi completamente fugate. Alcuni ipotizzano, addirittura, che la sostenibilità, non solo in chiave ambientale, possa arrivare a ispirare un nuovo modello di sviluppo, più diffuso sul territorio e, quindi, maggiormente inclusivo ed equo, oltre che più rispettoso dell’ambiente.

2. La digitalizzazione ha avuto in pochi mesi un’accelerazione straordinaria, obbligando ad avvicinarsi alla realtà e agli strumenti digitali anche generazioni che ne erano completamente a digiuno. Vi è stato, sotto questo punto di vista, un processo di alfabetizzazione forzata per il quale sarebbero forse stati necessari anni.

3. È stata prospettata ed ha preso rapidamente piede una visione urbanistica che privilegia un criterio di prossimità: è quella della cosiddetta Città in 15 minuti. Il concetto fondante è che gli spazi urbani e immobiliari possono essere organizzati in maniera tale che, in un tempo di percorrenza di un
quarto d’ora, ogni individuo possa raggiungere a piedi o in bicicletta qualunque luogo necessario per lo svolgimento delle funzioni essenziali dell’abitare. Ne deriva l’esigenza di ideare e realizzare dei quartieri interconnessi ma autonomi, nei quali lo spostamento tra l’uno e l’altro sia il frutto di una scelta e non di una necessità.

Dalla combinazione di questi tre aspetti deriverà, sia in via immediata che sul medio lungo periodo, un cambiamento profondo anche nell’organizzazione degli spazi di lavoro.

Cercherò di esaminare più in dettaglio le diverse ricadute che da essi potranno discendere.

Un ruolo centrale assumerà, come detto, l’obiettivo, finalmente percepito come irrinunciabile, della sostenibilità.

Se, infatti, la sostenibilità è un traguardo al quale dovranno conformarsi, in maniera pressoché omogenea, tutti gli investimenti immobiliari, la digitalizzazione, insieme allo smart working, che ne rappresenta una delle applicazioni più rilevanti, esprime per intero la sua potenzialità proprio con riferimento alla organizzazione degli spazi di lavoro.

E questo è così vero che il conseguente cambiamento dell’assetto organizzativo appare idoneo a determinare una trasformazione anche delle stesse funzioni degli ambienti di lavoro.

Basti pensare che, in base ai risultati di un sondaggio curato dal Politecnico di Milano, si prevede che, anche una volta che sarà stata superata l’emergenza sanitaria, si continuerà a ricorrere allo smart working per 2,7 giorni in media alla settimana.Uffici 3

Ma il ragionamento è, per certi aspetti, anche più ampio.

In questo blog ho già riferito di come ultimamente sia stata avviata, anche in Italia, una riflessione sulla stessa durata della settimana lavorativa.

Vi sono alcuni Paesi nei quali è stata sperimentata la possibilità di lavorare 4 giorni, riducendo l’orario settimanale a 35/36 ore e mantenendo inalterata la retribuzione.

È avvenuto in Islanda, dove il test è stato condotto per 4 anni in Islanda, coinvolgendo 2.500 dipendenti.

Tuttavia, l’esperimento islandese non è l’unico.

Altri test sulla settimana corta sono, infatti, in corso in tutto il mondo, dalla Spagna alla Nuova Zelanda, sia negli uffici pubblici che in quelli privati.

E ovunque il successo degli esperimenti è stato travolgente sia in termini di soddisfazione personale dei lavoratori che di produttività.

I risultati hanno, infatti, evidenziato che, insieme ai prevedibili vantaggi in termini di impatto ambientale, riduzione delle emissioni inquinanti e miglior equilibrio tra vita lavorativa e personale, vi è anche un sensibile incremento della produttività.

Questi favorevoli risultati stanno sollecitando una riflessione in diversi Paesi e tra questi anche in Italia, volta appunto a valutare l’opportunità di adottare questa nuova modalità organizzativa.

È uno scenario di prospettiva futura, per il momento.

È evidente che, laddove effettivamente introdotto, costituirebbe un elemento di cambiamento molto significativo, destinato quindi ad incidere profondamente nella progettazione e nella fruizione degli spazi, anche urbani.

Tuttavia, anche la sola riflessione sul tema è idonea a suggerire che sta maturando un mutamento di prospettiva.

Ciò porta, di per sé, a rafforzare una delle tendenze che maggiormente si stanno affermando: quella della flessibilità degli spazi e della ibridazione delle funzioni.

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Il lavoro ibrido e la competizione tra luoghi di lavoro alternativi

Le riflessioni fatte fin qui inducono ad affrontare un tema che condizionerà significativamente l’assetto dei futuri luoghi di lavoro, quello dello Hybrid Working.

Uno dei trend che si stanno consolidando è appunto che l’organizzazione del lavoro stia evolvendo verso una modalità ibrida, nella quale coesisteranno sempre più di frequente lavoro in presenza e da remoto.

Una organizzazione ibrida del lavoro significherà anche che, ove e quando possibile, si sceglierà il luogo dal quale lavorare.

In un tale contesto gli uffici dovranno avere caratteristiche tali da renderli competitivi, ovvero attraenti rispetto ad altre scelte. Home working

Ma la competizione, parlando di alternative e di lavoro da remoto, non sarà solo con la propria abitazione o con il luogo di vacanza. Non esisterà solo l’home working e, in taluni casi limitati, l’holiday working.

È, infatti, pensiero diffuso che, in un quadro – del tutto nuovo – di competizione tra spazi di lavoro diversi, l’alternativa più valida sarà rappresentata dal coworking.

L’ipotesi, abbastanza condivisa e credibile, è che ci si debba aspettare un forte incremento della richiesta di flexible office e, quindi, del ricorso al Coworking.

La sperimentazione del lavoro da remoto, operata su larga scala nei mesi di crisi, ne ha infatti messo in luce, affianco a molti pregi, anche talune rilevanti criticità, rispetto alle quali gli spazi di lavoro in condivisione possono risultare vincenti.

E ciò varrà soprattutto se prenderà piede una sua declinazione in chiave di prossimità.

Infatti, il mutamento di prospettiva che si sta ipotizzando nello stesso sviluppo urbano non potrà che avere delle importanti ripercussioni su quella che, nell’ambito della asset class degli Uffici, ne è stata la declinazione alternativa più rilevante dell’ultimo decennio: quella degli spazi di coworking.

Quella dei coworking spaces è, in sostanza, una formula che può coniugare condivisione e sostenibilità e rappresentare una rilevante e valida alternativa al lavoro in sede.

Oppure, meglio ancora, in uno scenario che, con ogni probabilità, privilegerà un’organizzazione ibrida, può rappresentare una soluzione complementare.

Quello dello hybrid working è, come detto, lo scenario più prevedibile per il futuro del lavoro.

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Reiventare gli Uffici

Si parla spesso della necessità che gli spazi di lavoro vadano reinventati per adeguarli alle nuove esigenze che stanno emergendo dal mercato.

La ricerca citata in premessa ha evidenziato che l’89% delle imprese intervistate intende ripensare i propri spazi o addirittura di riconsiderarne le funzioni.

D’altro canto, non vi è dubbio che in una prospettiva di lavoro ibrido, nella quale andare nella sede centrale è solo una delle opzioni possibili, gli Head Quarters vadano reinventati per essere attraenti per i lavoratori.

Sotto questo aspetto ho accennato a talune criticità che sono emerse nella prolungata adozione forzata del lavoro da remoto.

Esse costituiscono talune delle motivazioni di crescita del coworking, che è una formula che può porvi rimedio. Coworking

Ma è anche vero che i medesimi aspetti critici possono suggerire un ripensamento dei luoghi di lavoro idoneo a renderli vincenti.

In particolare, per attrarre talenti occorrerà offrire luoghi di lavoro che diano molto di più di quanto non sia mai stato in precedenza e, quindi, in primo luogo, qualità di vita.

È un cambiamento oggettivamente epocale rispetto alla concezione “quantitativa” che, fatti salvi taluni casi virtuosi e tutto sommato eccezionali, era generalmente dominante solo un anno fa.

Da questa impostazione derivano, ovviamente, una serie di conseguenze in termini di sostenibilità, digitalizzazione, wellness, flessibilità ed altro.

Ma c’è un altro aspetto che è molto particolare e che è tipico dello scenario di incertezza che dell’attuale fase storica: secondo alcuni progettisti e designer affermati, gli edifici per uffici devono avere la capacità di evolversi nel tempo e, quindi, “che devono consentire il riuso o il cambio d’uso con modifiche e investimenti minimi”.

Insomma dobbiamo ripensare gli uffici, ma direi gli #immobili in genere, preparandoci a ripensarli di nuovo.

A dover essere rivisto è, quindi, il concetto stesso di ufficio tradizionale e di Head Quarters: questi diventeranno sempre più luoghi di scambio e di socializzazione, piuttosto che di operatività.

Anche questa è una rivoluzione copernicana rispetto a quello che ritenevamo scontato sino a poco tempo fa.

Ciò ha, ovviamente, un immediato impatto sulla quantità di superfici che saranno prevedibilmente destinate, in futuro, a spazi di lavoro.

Al momento, l’osservazione della realtà registra un calo generale, e non trascurabile, nel loro assorbimento.

Anzi, a dire il vero, il volume degli investimenti in questa classe di investimento ha avuto, allo stato, un vero e proprio crollo.

CoworkingPer gli anni futuri la visione rimane ottimistica e viene generalmente previsto un recupero.

Stimarlo non è tuttavia semplice. Sono svariati, infatti, i fattori che possono incidere sul risultato finale.

Non c’è solo, infatti, da stimare quanti lavoratori torneranno a frequentare gli Head Quarters e con quale frequenza.

L’interrogativo coinvolge necessariamente un’altra questione, ovvero come saranno gli uffici una volta superata l’emergenza.

È la stessa organizzazione degli spazi, infatti, a incidere sulla previsione.

Andrà sicuramente aumentata la superficie operativa pro-capite, ma molto dipenderà anche dalla funzione delle sedi, che molti immaginano diversa: non tanto luogo di lavoro operativo quanto piuttosto, come ho detto, luogo di scambio, di interazione e di socialità.

Gli Uffici del futuro dovranno essere spazi multifunzionali: solo così potranno essere capaci di attrarre il lavoratore e indurlo a preferire l’ufficio rispetto ad altre soluzioni.

Insomma, le incognite sono molte: smart working, lavoro ibrido, possibile riduzione della settimana lavorativa e competizione con luoghi di lavoro alternativi sono tutti elementi che rendono davvero problematico quantificare nel futuro le superfici degli uffici per come siamo abituati a considerarli.

Infine un ruolo decisivo sarà svolto dallo sviluppo, prevedibilmente consistente, degli spazi di coworking. coworking 2Ma questo tema, che già negli ultimi anni era stata la novità più rilevante del panorama immobiliare nel settore terziario, richiede un approfondimento dedicato. Ne scriverò, quindi, in un successivo post.

Certamente i proprietari delle superfici a destinazione terziaria dovranno impegnarsi, nei prossimi anni, in uno sforzo di loro re-invenzione.

Per coloro che sapranno farlo e per gli investitori che avranno la sensibilità di puntarvi potranno esservi delle ottime soddisfazioni.

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Alberto Pinto
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