Il caso Hotel Eleonora: perché una valutazione professionale serve

Il caso Hotel Eleonora: perché una valutazione professionale serve

Un mio Cliente, qualche giorno fa , mi ha detto: “ma io voglio solo vendere. Perché perdere tempo con una valutazione accurata? Tanto lo sappiamo quanto vale all’incirca l’immobile”.

L’immobile, al quale si riferiva, è una palazzina cielo-terra, piuttosto malandata, ma ubicata in una zona centrale della città.

Ha diverse problematiche da risolvere, per cui questo cliente sarebbe la persona meno adatta a fare una domanda del genere.

Ma tant’è…

Una risposta l’ho già data qui , dove spiego i diversi vantaggi che il proprietario, sia per vendere sia che per valorizzare un immobile, può avere da una valutazione certificata.

Uno è quello di conoscere le potenzialità urbanistiche e di mercato del proprio immobile.

È talora possibile che esso, per rispondere efficacemente ai cambiamenti che stanno investendo la nostra vita, debba essere ripensato.

Vi sono destinazioni alternative alle quali, spesso, non si pensa e che, se praticabili, possono dare nuova vita all’immobile e fargli avere un valore diverso e maggiore rispetto a quello ipotizzato.

La valutazione professionale consente di scoprirlo.

O, comunque, attraverso questa indagine si può definire quale sia il valore corretto.

Oggi, però, voglio rispondere utilizzando un caso di cronaca riportato dal Resto del Carlino: è stata bloccata, presso il Tribunale di Ancona, la vendita all’asta di un albergo nel comune di Senigallia, l’Hotel Eleonora.

È una struttura edificata nel 1956 sul lungomare e ora divenuta non più attraente per le esigenze del mercato.

È stata accolta la eccezione della Proprietà, che attraverso il proprio Legale, ha contestato il valore della Ctu, poiché non teneva conto della normativa regionale sui Condohotel.

Questa consente alle strutture alberghiere di trasformare in appartamenti, singoli e liberamente cedibili a terzi, il 40% della superficie alberghiera.

Questa opportunità può determinare un consistente aumento di valore di quegli alberghi che da qualche anno vivono una stagione particolarmente critica.

Ecco un tipico caso nel quale una valutazione professionale, svolta su incarico della Proprietà, consente di individuare delle potenzialità urbanistiche che, viceversa, sarebbero rimaste inespresse.

E i proprietari possono, grazie ad essa, recuperare un ruolo centrale e consapevole nella corretta individuazione del valore dell’immobile che, diversamente, sarebbe stata rimessa esclusivamente all’apprezzamento dei potenziali acquirenti.

Allora, cosa dite?

Una valutazione professionale, svolta secondo gli standard normativi e applicando i metodi più avanzati e, quando occorre, anche la DCFA (l’analisi dei flussi di cassa attualizzati), serve oppure no?

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